Житлова програма єОселя для ВПО та мешканців прифронтових територій: нові можливості та пільги

Житлова проблема для внутрішньо переміщених осіб залишається однією з найгостріших у країні. Мільйони людей, які втратили домівки, тисячі зруйнованих багатоповерхівок, роки поневірянь у тимчасових прихистках або орендованих квартирах — усе це створює абсолютно унікальну потребу в державній житловій політиці. Урядова програма "єОселя" стала одним із найбільш відчутних інструментів вирішення цієї потреби за весь цей час.

За даними уряду, за перші два роки роботи програми було видано понад 20 тисяч пільгових кредитів. Але серед них лише близько тисячі — внутрішньо переміщені особи. Це менше ніж 5%.

"Це дуже низький показник, якщо врахувати загальну кількість внутрішньо переміщених осіб. Пропорційно ВПО мали б користуватися цією програмою значно частіше. Але вимога сплатити одразу 20% першого внеску робила участь практично недосяжною", — каже юристка "Донбас SOS" Наталія Юрлова.

Перший внесок — це ключовий бар’єр. Для квартири вартістю 1,5–2 мільйони гривень він становив від 300 до 400 тисяч (плюс супутні видатки). Для більшості родин-переселенців це просто непідйомна сума.

Восени 2025 року уряд суттєво модернізував програму єОселя, зробивши її більш доступною саме для внутрішньо переміщених осіб та мешканців прифронтових територій.

Юристка громадської організації "Донбас SOS" Наталія Юрлова у коментарі "ОстроВу" називає ці зміни "дійсно суттєвими" і наголошує, що саме вони можуть стати точкою перелому в тому, наскільки ефективно переселенці зможуть користуватися іпотечною програмою держави.

"Безпосередньо у вересні цього року набрали чинності зміни, які передбачають, що для ВПО та людей, місце проживання або перебування яких зареєстровано на прикордонних територіях, або які перемістилися на ці території з тимчасово окупованих територій, надається підтримка від держави в межах програми "ЄОселя" – тобто програми пільгового кредитування. Ці зміни ухвалено для того, щоб кредитування стало більш доступним", - зазначила вона.

Зокрема, ВПО, а також українці, місце проживання чи перебування яких зареєстроване на прифронтових територіях, отримують право на покриття 70% першого внеску за кредитом, 70% щомісячного платежу протягом першого року кредитування, а також на компенсацію до 40 тисяч гривень для оплати послуг, разової банківської комісії, зборів і страхових платежів.

Основні умови

Слід урахувати, що програма єОселя поширюється на певні типи житла, певну площу та певний термін введення в експлуатацію.

Основні умови програми єОселя:

- пільгова ставка на перші 10 років —  3% або 7% (з 11-го року —  6% або 10%),

- максимальний термін кредиту – 20 років,

- мінімальний початковий внесок – 20% або 10% (для молоді).

Кредитують банки-учасники програми: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Дніпро, Радабанк.

У програмі можуть приймати участь:

- громадяни України,

- від 18 років на дату оформлення кредиту до 70 років на дату погашення,

- платоспроможні

- не мають нерухомості, або її площа не більша 52,5 м² на одну особу +21 м² на кожного наступного члена сім’ї; не здійснювали відчуження нерухомості упродовж останніх 12 місяців, або площа такої відчуженої нерухомості разом із площею наявного житла не перевищує 52,5 м² на одну особу +21 м² на кожного наступного члена сім’ї,

- не фігурують у санкційних списках,

- не беруть участь в інших чинних державних програмах із забезпечення житлом.

Наявність житла, розташованого в районі бойових дій або на тимчасово окупованій території, не приймається до уваги під час оформлення пільгової іпотеки.

Кредит під 3 (6)% можуть взяти:

1) військовослужбовці ЗСУ за контрактом, співробітники СБУ, Служби зовнішньої розвідки Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, поліцейські та інші силовики;

2) медичні працівники – фахівці та професіонали закладів охорони здоров'я державної та комунальної форми власності;

3) педагогічні працівники навчальних закладів державної та комунальної форми власності;

4) наукові та науково-педагогічні працівники навчальних закладів та наукових установ державної чи комунальної форми власності.

Під 7 (10)% на участь у програмі можуть претендувати:

1) ветерани війни та члени їх сімей;

2) учасники бойових дій;

3) особи з інвалідністю внаслідок війни;

4) сім'ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім'ї загиблих (померлих) захисників та захисниць України;

5) внутрішньо переміщені особи;

4) інші громадяни України, які не мають власного житла або у власності яких менше 52,5 кв. м для сім'ї з однієї особи та додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім'ї (житло на тимчасово окупованих територіях не береться до уваги).

Існують вимоги щодо віку житла, яке можна взяти в іпотеку за програмою "єОселя".

Для військовослужбовців за контрактом і силовиків, медиків, педагогів, науковців та ветеранів доступна іпотека на приватний будинок, таунхаус або квартиру в будинку не старше 10 років. Для ВПО: житло не старше за 10 років в усіх регіонах, де працює програма. Для всіх інших категорій - приватний будинок, таунхаус, квартира в будівлі не старше 3 років.

Якщо людина захоче придбати житло, що будується, вона зможе це зробити тільки у забудовників, акредитованих банками-учасниками програми (списки таких забудовників публікують банки). 

Наприклад, сім'я із трьох осіб може отримати кредит на купівлю будинку площею до 104,5 кв. метрів.

Сім'я із двох осіб може отримати кредит на купівлю квартири площею до 73,5 кв. метрів.

Але це не означає, що не можна купити житло, яке за площею перевищує нормативне значення. Надлишкову вартість можна покрити самостійно першим внеском.

Крім того, є обмеження щодо вартості житла, на яке виділяється іпотека. 

Ціна не може перевищувати середню вартість житла у регіонах України, визначену Мінрегіоном, помножену на відповідні коефіцієнти:

1) 2 – для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та обласних центрів, населених пунктів на відстані до 15 км від обласних центрів та Києва, населених пунктів чисельністю понад 300 тис. осіб;

2) 1,75 – для населених пунктів чисельністю до 300 тис. осіб.

Якщо вартість 1 квадратного метра житла вибраної квартири перевищує граничну, різницю необхідно сплатити за рахунок першого внеску.

Станом на липень 2025 року середня вартість квадратного метра у Києві становила 29 665 грн, у Донецькій області – 26 661 грн, у Дніпропетровській – 24 608 грн, найнижча ставка зафіксована у Кіровоградській області – 21 572 грн.

Наприклад, сім'я із двох осіб вирішила купити квартиру в Вінниці. Середня вартість квадратного метра житла у Вінницькій області – 24 475 грн. Помножуємо цю усереднену вартість на коефіцієнт для обласних центрів (2). Відтак вартість 1 квадратного метра житла за програмою "єОселя" не повинна перевищувати 48 950 грн.

Таким чином, сім'я із двох осіб (з пільгової категорії) у Вінниці може претендувати на іпотеку у розмірі 3,6 млн грн (73,5 кв. метрів множимо на 48 950 грн). Якщо житло коштуватиме 4,0 млн грн, то різницю в 0,4 млн грн покупці повинні будуть доплатити при першому внеску. У результаті перший внесок становитиме 1,12 млн грн (20% первісного внеску від 3,6 млн грн плюс 0,4 млн грн).

Якщо оформляти іпотеку під 7% на 20 років, то щомісячний платіж для такої сім'ї становитиме 26 647 грн.

Нововведення для ВПО

Останні зміни у програмі були затверджені Постановою КМУ від 13 серпня 2025 р. № 998. За словами юристки "Донбас SOS", ці зміни стосуються:

- внутрішньо переміщених осіб;

- людей, місце проживання (перебування) яких зареєстровано/задекларовано на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії (прифронтові території), або які перемістилися на ці території з ТОТ.

"Для ВПО важливо, щоб була чинна довідка внутрішньо переміщеної особи, тобто інформація внесена до Єдиної інформаційної бази даних про ВПО. При цьому неважливо, де ця людина наразі перебуває: це може бути західна чи центральна Україна — скористатися програмою можна незалежно від поточного місця проживання. Також зміни розраховані на людей, місце проживання або перебування яких задекларовано на прифронтових територіях — тобто там, де ведуться або велися бойові дії, або на тих, хто перемістився на ці території з тимчасово окупованих територій. Важливо зазначити, що відбувається прив’язка до переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії, чи тимчасово окупованих територій — затверджених наказом Мінрозвитку № 376", - пояснила Наталя Юрлова.

Цим категоріям держава додатково до основних умов програми єОселя буде покривати:

- 70 % розміру першого внеску за кредитом, забезпеченим предметом іпотеки, наданим відповідно до Умов ВПО або особам, місце проживання (перебування) яких зареєстровано/задекларовано на прифронтових територіях, розмір якого може становити не більш як 30 відсотків вартості об’єкта нерухомості, вартість якого становить не більше 2 млн. гривень;

- 70 % щомісячного платежу протягом першого року кредитування за кредитом, забезпеченим предметом іпотеки, наданим відповідно до Умов внутрішньо переміщеній особі або особі, місце проживання (перебування) якої зареєстровано/задекларовано на прифронтових територіях, але не більше 150 тис. гривень загального розміру річного платежу, згідно з графіком, передбаченим кредитним договором;

- 40 тис. гривень на компенсацію вартості послуг, разової комісії банку на надання кредиту, зборів та страхових платежів за кредитом, забезпеченим предметом іпотеки, наданим відповідно до Умов внутрішньо переміщеній особі або особі, місце проживання (перебування) якої зареєстровано/задекларовано на прифронтових територіях.

Разом з тим юристка наголошує на певних особливостях та обмеженнях. Зокрема, це:

1) відсутність у осіб, які оформлюють іпотеку та членів їх сімей права власності на житлові об’єкти нерухомого майна (виняток становить житло на територіях активних бойових дій та ТОТ);

2) наявність можливості сплатити 30% розміру першого внеску за кредитом, забезпеченим  іпотекою;

3) відсутність факту відчуження особою, або членом її сім’ї, об’єктів житлової нерухомості на підконтрольній Україні території протягом 36 місяців до дати подання особою заяви про надання державної допомоги;

4) втрата права на отримання допомоги на проживання ВПО та субсидії на оплату вартості або частини вартості найму (оренди) житлового приміщення (частини житлового приміщення), у разі підтвердження права отримувати допомогу.

"Тут потрібно обирати, який вид допомоги отримуєте. На мою думку, це логічно: після підтвердження права на державну допомогу в межах кредитування припиняється дія інших програм підтримки, але не з моменту самої подачі заяви.

Крім того, є питання, яке нам часто ставлять на гарячій лінії: якщо людина є ВПО і водночас медичним працівником, чи може вона скористатися і пільговою кредитною ставкою, і додатковою державною підтримкою (70% першого внеску та 70% щомісячного платежу)? Ні, потрібно обирати один варіант. І пільгова ставка, і підтримка 70% — це форми державної допомоги, тому вони не поєднуються. Якщо ВПО хоче отримати підтримку 70%, це передбачає оформлення кредиту за звичайною ставкою — 7% і 10%", - зазначила "ОстроВу" Наталя Юрлова.

Подати заявку на участь у програмі можна через програму "Дія". У розділі "Послуги" вибрати "єОселя" і далі заповнити заявку, де потрібно буде внести дані про себе та членів сім'ї, про житло, яким володієте (якщо таке є), відомості про доходи, вартість майбутнього житла та де воно розміщено. Далі – вибрати банки, з якими плануєте працювати за кредитом (можна одразу кілька чи всі).

Зазначимо, що даною програмою передбачена гранична вартість об’єкта нерухомості, а саме не більше 2 млн. гривень.

Крім того, при зверненні до банку для одержання фінансової допомоги в розмірі 70 % розміру першого внеску, 70 % щомісячного платежу та покриття супутніх витрат для оформлення кредиту, потрібно подати додаткову заяву у паперовій формі через банк. 

У заяві зазначаються такі відомості про особу та членів її сім’ї:

- прізвище, власне ім’я, по батькові (за наявності) особи та членів її сім’ї;

- дата народження особи та членів її сім’ї;

- серія (за наявності) та номер паспорта громадянина України особи та членів її сім’ї;

- серія (за наявності) та номер свідоцтва про народження (для малолітніх дітей);

- реєстраційний номер облікової картки платника податків особи та членів її сім’ї (ІПН);

- взяття особи на облік ВПО або реєстрації/декларування місця проживання (перебування) особи на прифронтових територіях;

- відсутність у власності особи та членів її сім’ї житлової нерухомості (крім житлової нерухомості, що розташована на територіях активних бойових дій або ТОТ);

- відсутність фактів відчуження об’єктів житлової нерухомості (крім житлової нерухомості, що розташована на територіях активних бойових дій або ТОТ) особою та членами її сім’ї протягом 36 місяців до дати подання заяви;

- найменування банку та реквізити особистого рахунка (за стандартом IBAN);

- контактні дані особи (адреса електронної пошти, номер телефону).

"Банк щотижня передає інформацію до Пенсійного фонду, який протягом двох днів перевіряє відомості. У разі підтвердження відповідності умовам Фонд передає інформацію банку. Якщо людина погоджується на умови кредитування та отримання підтримки, між Пенсійним фондом і банком укладається договір про надання допомоги. Кошти не перераховуються на особистий рахунок — відкривається спеціальний рахунок у банку, куди надходитимуть кошти підтримки", - пояснила "ОстроВу" юристка "Донбас SOS".

Для внутрішньо переміщених осіб установлені також спеціальні вимоги до віку житла: у Києві та обласних центрах воно має бути не старше 10 років, а в інших населених пунктах — не старше 20 років. Для мешканців прифронтових територій діють чинні правила програми "єОселя": житло має бути не старше 10 років для пільгових категорій і ветеранів у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях, а поза межами цих регіонів допускається лише житло, збудоване не пізніше ніж три роки тому.

"Загалом програма складна, бо вимагає економічної самостійності. Не всі можуть нею скористатися. Раніше відсоток ВПО, які брали кредити, був досить низьким. Наприклад, станом на 15 жовтня було видано лише 20 592 кредити, і лише 945 — ВПО. Я нещодавно дивилася оновлену статистику станом на 5 листопада — частка ВПО зросла до 1006 осіб. Ми можемо зробити висновок, що підтримка у вигляді 70% першого внеску є суттєвою, адже багато людей не могли зібрати значну суму для першого внеску.

Тепер людині потрібно сплатити лише 30% від необхідної суми. Крім того, місцева влада також може надавати свою підтримку. Наприклад, місто Сєвєродонецьк, яке зараз окуповане, готове з місцевого бюджету відшкодовувати до 50% першого внеску — але скористатися цим можуть лише ВПО із Сєвєродонецької громади", - зазначила юристка "Донбас SOS" Наталя Юрлова.

Вона рекомендує перед участю в програмі отримати консультацію — і не лише в банку, а й в Укрфінжитлі, який реалізовує програму. У них є гаряча лінія, сайт "ЄОселя" та чатбот. Також можна отримати консультацію в юристів громадських організацій, які вже кілька років досліджують умови цієї програми.

"Ми дуже сподіваємося, що ця програма зможе покрити потреби людей, але ми розуміємо, що не всі ВПО зможуть нею скористатися. Є категорії, наприклад пенсіонери, багатодітні та малозабезпечені сім’ї, які не можуть забезпечити економічну самостійність. Їм потрібні інші види державної підтримки, і тут ми вже не говоримо про кредитно-фінансові інструменти", - резюмувала вона.